VTV2 phỏng vấn LS. Trịnh Văn Quyết chuyên đề về Luật Đất đai 2013

Câu hỏi 1. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai 2013, thay thế cho Luật Đất đai 2003. Theo Luật sư, Luật Đất đai 2013 có những điểm mới nào đáng chú ý?

Trả lời:

Sau khi Luật Đất đai 2013 chính thức được ban hành, đã có rất nhiều bài viết tổng hợp về các điểm mới của Luật Đất đai 2013 được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tôi xin không nhắc lại nhiều về những điểm mới của Luật Đất đai 2013, chỉ xin đưa ra một số vấn đề đáng chú ý sau đây:

Thứ nhất, về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật Đất đai 2013 qui định: “đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013). Trong khi tại Luật Đất đai 2003, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản này.

Thứ hai, khung giá đất được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, trên cơ sở đó, bảng giá đất của từng địa phương được UBND cấp tỉnh công bố định kỳ 5 năm một lần, thay vì bảng giá đất được công bố hàng năm như quy định trước đây tại Luật Đất đai 2003. Quy định này là cần thiết và phù hợp để đảm bảo tính bình ổn của thị trường bất động sản.

Thứ ba, về vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết và cụ thể hơn về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Các quy định này nhằm khắc phục, hạn chế các trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, và đảm bảo trình tự thu hồi đất được thực hiện công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích của người có đất thu hồi.

Thứ tư, Luật Đất đai 2013 đã có rất nhiều chính sách mới áp dụng đối với đất nông nghiệp và khu vực nông thôn. Điển hình là việc thống nhất thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm cho các loại đất nông nghiệp.

Thứ năm, quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài được mở rộng hơn trước. Các quy định mới cũng tạo sự bình đẳng về sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những yếu tố quan trọng thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Đó là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 mà tôi đánh giá cao và đặc biệt quan tâm.

Câu hỏi 2. Theo đánh giá sơ bộ của ông, Luật Đất đai 2013 đã đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn hiện nay chưa? Nếu chưa thì đâu là những điểm còn tồn tại?

Trả lời:

Từ khi xây dựng Dự thảo cho đến khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013, đã có rất nhiều bài viết, góp ý, bình luận của các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai nhằm xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai 2013. Nhìn chung, theo tôi, Luật Đất đai 2013 về cơ bản đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, tôi thấy vẫn còn một số tồn tại trong thực tế chưa được giải quyết triệt để tại Luật Đất đai 2013 lần này. Đơn cử một trường hợp như sau:
Hiện nay có rất nhiều Dự án bất động sản bị chậm tiến độ, hoặc không thể thực hiện được mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư và người dân không thể đi đến thỏa thuận về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án.
Thậm chí, có những trường hợp dự án phải kéo dài tới hàng chục năm chỉ vì chủ đầu tư không thể thỏa thuận với một hoặc hai hộ dân, trong khi chính quyền cũng khó có cơ sở để thu hồi…
Trong những trường hợp như vậy, Chủ đầu tư thường bị thiệt hại rất nhiều. Thế nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn chưa giải quyết được vấn đề này.
Luật Đất đai 2013 có những quy định rõ ràng về các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng những trường hợp Chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân thì lại chưa được đề cập giải quyết.
Tôi hi vọng trong các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sắp tới, sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc cho các Chủ đầu tư khi thực hiện các Dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là một trong các yếu tố quan trọng tạo niềm tin cho các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản.

Câu hỏi 3. Vấn đề thu hồi đất luôn có sự tác động trực tiếp đến người dân và cộng đồng dân cư, đặc biệt là đối tượng của việc thu hồi đất. Luật sư đánh giá như thế nào về những quy định này trong Luật Đất đai 2013?

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về 04 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Các trường hợp áp dụng để thu hồi đất được quy định khá rõ ràng trong Luật Đất đai 2013.
Có thể nhận thấy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất. Như tôi đã đề cập ở trên, cần bổ sung thêm các văn bản hướng dẫn Chủ đầu tư thực hiện trong trường hợp đất của Dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi và Chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với người dân.
Ngoài vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 còn quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi đất, điều kiện để người dân được nhận bồi thường, hỗ trợ khi có đất thuộc diện thu hồi. Đây là những quy định không mới và đã được quy định tại những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, khi được xem xét để đưa vào văn bản luật sẽ tạo ra sự ổn định hơn trong chính sách về đất đai trong thời gian tới.

Câu hỏi 4. Việc chậm chi trả bồi thường có thể do lỗi của cơ quan Nhà nước hoặc do lỗi của người thu hồi. Xin Luật sư cho biết Luật Đất đai 2013 quy định như thế nào để giải quyết vấn đề này?

Trả lời:

Khoản 2 Điều 93 của Luật Đất đai 2013 đã quy định: Nếu cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi thì ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, người có đất bị thu hồi còn được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Mặc dù đã đặt được ra chế tài cho cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường trong trường hợp họ chậm chi trả tiền bồi thường nhưng theo tôi các quy định trên vẫn chưa mang tính khả thi cao bởi lẽ, đây là những quy định không mới và đã được quy định tại các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, trên thực tế rất ít trường hợp người dân có đất bị thu hồi nhận được các khoản tiền do lỗi của cơ quan nhà nước gân nên việc chậm chi trả bồi thường.
Bên cạnh đó, Điều 16 Nghị định 105/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng có quy định về hình thức xử phạt hành chính trong trường hợp người dân gây cản trở trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên trên thực tế cũng chưa thấy có trường hợp nào xử phạt được người dân mặc dù có chứng cứ rõ ràng cho thấy họ cản trở trong quá trình nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Do đó, theo tôi, ngoài các văn bản pháp luật quy định chế tài xử phạt còn cần có cơ chế giám sát việc thực thi các quy định này để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.

Câu hỏi 5. Luật Đất đai 2013 cũng quy định người dân có quyền tham gia trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Theo Luật sư, những quy định này có thực sự khả thi trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2013?

Trả lời:

Theo tôi, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai quy định vai trò của người dân trong việc đưa ra ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cuộc họp trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi.
Điểm nổi bật nhất theo tôi là quy định về việc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phải tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây có thể xem là nơi để người dân bày tỏ quan điểm và nguyện vọng của mình, cũng như đưa ra ý kiến cho phương án bồi thường phù hợp với tình hình thực tế.
Có thể nói các quy định trên trong Luật Đất đai 2013 đã tạo thuận lợi cho người dân được tham gia trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Tuy nhiên như tôi đã trình bày ở trên, việc thực thi các quy định của pháp luật còn cần có thời gian đồng thời phải xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm đảm bảo việc thực thi các quy định này khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

Câu hỏi 6. Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng được coi là một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2013. Luật sư có bình luận gì về những nội dung mới tại quy định này?

Trả lời:

Về vấn đề này, như tôi đã nói ở trên, Luật Đất đai 2013 không bắt buộc chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất như quy định trước đây tại Luật Đất đai 2003. Quy định này đã xóa bỏ sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 xung quanh vấn đề đăng ký sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cho phép đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng phương thức đăng ký qua mạng điện tử. Giá trị pháp lý của việc đăng ký đất đai trên giấy hoặc trên mạng điện tự là như nhau. Việc thực hiện đăng ký qua mạng điện tử, theo tôi, là một quy định linh hoạt, phù hợp với thực tiễn giúp giảm đáng kể chi phí, thời gian và công sức cho người dân cũng như các cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ. Đồng thời, góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà cho người dân.
Tuy nhiên, để mang lại hiệu quả thực sự và tránh các rủi ro phát sinh, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành quy trình đăng ký qua mạng điện tử chặt chẽ và thống nhất thực hiện trên các địa phương, cũng như xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình này để đảm bảo tính thực thi.
Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; nếu là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ tên của vợ, chồng.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có hoặc không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.

Câu hỏi 7. Xin Luật sư cho biết Luật Đất đai 2013 đã có những quy định mới nào nhằm hoàn thiện chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp?

Trả lời:

Liên quan đến sử dụng đất nông nghiệp, theo tôi, Luật Đất đai 2013 đã có một số quy định mới đáng lưu ý sau đây:

Bổ sung quy định về thời hạn công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (trước đây chỉ quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp) – Điều 67 LĐĐ 2003 và Điều 126 LĐĐ 2013;
Quy định thống nhất thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm (trước đây đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là 20 năm; đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất là 50 năm) – Điều 67 LĐĐ 2003 và Điều 126 LĐĐ 2013;
Quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật Đất đai 2013 (Điều 130 LĐĐ 2013);
Luật Đất đai 2013 cũng quy định về trách nhiệm của Nhà nước liên quan đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, Nhà nước “có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.” – Điều 27 LĐĐ 2013.

Câu hỏi 8. Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được dự báo là không chỉ mang lại lợi ích cho người sử dụng đất mà còn mang lại những lợi ích thiết thực về mặt kinh tế – xã hội. Xin Luật sư cho biết, Luật Đất đai 2013 có những thay đổi đáng kể nào liên quan đến vấn đề này?

Trả lời:

Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo tôi, Luật Đất đai 2013 đã có một số quy định mới đáng lưu ý sau đây:

Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013);
Về nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (Điểm b Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013);
Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách rõ ràng việc nhận quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở” (Điểm đ Khoản 1 Điều 169).

Với những quy định nêu trên, khi Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ thu hút được hơn nữa nguồn vốn đầu tư từ cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Câu hỏi 9. Thời gian qua, nhiều Dự án sử dụng đất chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và đối mặt với việc bị nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp bị thu hồi đất thì nhà đầu tư được cho là bị thiệt hại rất lớn. Xin Luật sư cho biết, Luật Đất đai 2013 đã có quy định nào nhằm tháo gỡ vấn đề này?

Trả lời:

Ai cũng biết rằng, để đầu tư một Dự án, nhà đầu tư phải bỏ ra rất nhiều công sức và chi phí. Bởi vậy, nếu chỉ chậm tiến độ trong một thời gian ngắn mà nhà đầu tư bị thu hồi thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư. Do đó, tôi ủng hộ quan điểm cho rằng nên quy định cho nhà đầu tư một cơ chế mở để họ có cơ hội tiếp tục theo đuổi dự án. Tuy nhiên, theo tôi, nhà nước cũng chỉ nên xem xét, gia hạn cho nhà đầu tư một khoảng thời gian nhất định để tránh việc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất.
Theo quy định tại Điểm i[1], Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn quy định thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.
Ngoài ra, trong trường hợp bất khả kháng, nhà đầu tư có thể được xem xét bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị nhà nước thu hồi đất.
Tôi cho rằng, quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là phù hợp, tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư được tiếp tục theo đuổi dự án cho đến khi hoàn thiện, đồng thời cũng hạn chế được phần nào thiệt hại cho nhà đầu tư.

________________________________

Ghi chú:

[1] Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định:

“i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”