Quy Định Mới Về Xây Dựng, Cải Tạo Lại Chung Cư

Ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (“Nghị Định 101”), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015. Nghị Định 101 chấm dứt hiệu lực Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Nghị Định 101 có một số nội dung đáng chú ý sau:

1. Làm rõ các khái niệm nhà chung cư (“NCC”) bị hư hỏng nặng và NCC nguy hiểm

Theo Nghị Định 101, NCC bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng được quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 là NCC hết niên hạn sử dụng, NCC đã bị lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu NCC và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Nghị Định 101 cũng bổ sung thêm khái niệm NCC nguy hiểm là NCC hết niên hạn sử dụng, NCC đã bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu NCC và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp.

2. Quy định nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại NCC

Nghị Định 101 quy định các nguyên tắc trong việc cải tạo, xây dựng lại NCC, trong đó:

  • Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập);

  • Đối với trường hợp chủ sở hữu NCC có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư (“CĐT”) dự án và chủ sở hữu NCC thỏa thuận.

3. Quy định về phương án bồi thường tái định cư (“PABTTĐC”)

Nghị Định 101 quy định:

  • Trường hợp CĐT được Hội nghị NCC lựa chọn: Việc lấy ý kiến PABTTĐC do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thực hiện kết hợp với quy trình lựa chọn CĐT tại Hội nghị NCC.

  • Trường hợp CĐT dự án được UBND cấp tỉnh lựa chọn: CĐT có trách nhiệm xây dựng PABTTĐC gửi Sở Xây dựng thẩm định (trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phương án) trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt (trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Sở Xây dựng).

 4. Cơ chế, chính sách áp dụng với dự án đầu tư xây dựng lại NCC

Theo Nghị Định 101, doanh nghiệp là CĐT được Hội nghị NCC lựa chọn được hưởng các cơ chế, chính sách về đất đai đáng lưu ý sau:

  • Được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

  • Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

  • Chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình.

Cũng theo Nghị Định 101, doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh quyết định làm CĐT thì doanh nghiệp đó được hưởng lợi nhuận định mức là 10% tổng mức đầu tư của dự án.

5. Thay đổi CĐT dự án

Theo Nghị Định 101, trường hợp dự án đã được phê duyệt nhưng quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày được phê duyệt mà CĐT không triển khai thực hiện hoặc đã triển khai, nhưng bị chậm quá 24 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt mà nguyên nhân chủ quan được xác định do CĐT gây ra thì UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi dự án để giao cho CĐT khác đảm nhận triển khai thực hiện theo quy định của Nghị định này.

Trên đây là những nội dung mới đáng chú ý của Nghị Định 101.

Để tìm hiểu chi tiết hơn về văn bản này, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: smic.hanoi@smic.org.vn.