Những Bất Cập Liên Quan Đến Việc Sở Hữu Nhà Của Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài Tại Việt Nam

Mới chỉ hơn 01 năm kể từ ngày Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, thực tiễn thi hành đã chỉ ra một số bất cập liên quan đến việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, tạo ra sự khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Qua bài viết này, chúng tôi hy vọng sẽ truyền tải được những bất cập của pháp luật liên quan đến việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đến các nhà lập pháp, để công tác xây dựng pháp luật về nhà ở được hoàn thiện hơn trongthời gian tới.

        1. Quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế[1]”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất[2]”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đặt ra một câu hỏi: cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không? Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014?.

       2. Quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

       Khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, quy định:

2. Tổ chc, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Từ quy định trên, có thể hiểu tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu, hay nói cách khác nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam[3], và chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn)[4]. Tuy nhiên, quy định này đặt ra các vấn đề như sau:

Thứ nhất, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn cụ thể và công bố danh mục các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng. Do vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành chưa có căn cứ và cơ sở pháp lý để xác định khu vực nào tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, khu vực nào là khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng. Sự thiếu tính đồng bộ trong việc ban hành các văn bản pháp luật khiến cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước lúng túng khi áp dụng trên thực tế, mặc dù Luật Nhà có hiệu lực kể từ thời điểm ngày 01/07/2015.

Thứ hai, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức, cá nhân đó có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn góp hay không? Phải chăng hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua trực tiếp nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không áp dụng đối với trưởng hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở riêng lẻ, ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở?

Do vậy, nếu không có sự liên thông và phối hợp tốt giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch & Đầu tư, thì tổ chức nước ngoài hoàn toàn có thể sở hữu ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc sở hữu nhiều hơn hạn mức nhà ở được phép sở hữu theo quy định nêu trên, thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

         3. Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 01 lần[5] với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp.

Ngoài ra, do chưa có hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chuyên môn, thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn còn rất nhiều vướng mắc. Hy vọng trong thời gian tới, những vướng mắc này sẽ được giải quyết, để tổ chức, cá nhân mua nhà ở tại Việt Nam được thuận lợi. Đồng thời, pháp luật về nhà ở sẽ minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua đó, thu hút được nguồn đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

 


[1] Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014

[2] Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

[3] Điểm b, Khoản 2, Điều 159, Luật Nhà ở 2014;

[4] Điều 161, Luật Nhà ở 2014

[5] Điểm b Khoản 1 Điều 77, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, hướng dẫn Luật Nhà ở 2014